<동물병원 운영 관련 계약 체결 시 유의사항④> 변호사·수의사 김성철
동물병원을 운영하시거나 앞으로 개업을 준비하시는 수의사분들을 위하여 동물병원 운영에 있어서 필수적으로 체결하여야 하는 각종 계약 시 유의하여야 할 사항을 살펴보고 있습니다.
이번 기고문에서는 동물병원 운영에 있어서 필수적으로 체결하여야 하는 중요 계약 중에서 건물 임대인으로부터 사업장을 빌리는 이른바 ‘임대차계약’에 관하여 자세히 다루겠습니다.
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본인이 소유한 상가건물에서 동물병원을 운영하는 원장님들도 있겠지만, 일반적으로는 입지를 선정하고 임대료가 적당한 건물에 입주해 동물병원을 운영하시는 원장님들이 대부분일 것이라고 예상합니다.
일반적으로 건물에 동물병원이 입주하면 그 자체로서 건물의 가치가 올라갈 뿐만 아니라 애견용품점, 애견카페 등을 유치하는 데도 도움이 돼 임대인들로부터 환영을 받을 것입니다.
하지만 임차인의 지위에 서야 하는 동물병원장의 입장에서는 동물병원이라는 특수성 때문에 일반적인 업종과 다른 점들이 있어 계약의 체결, 이행 과정에서 다양한 종류의 분쟁을 겪는 사례를 많이 보게 됩니다.
동물병원을 위한 점포 임대차계약의 체결 전에 확인하여야 할 사항이 특히 많다고 절감합니다.
동물병원 운영 관련 비용 지출에서 가장 높은 비율을 차지하는 것도 아마 임대료일 것입니다. 따라서 임대차계약 내용은 동물병원 경영에 큰 이익을 줄 수도, 손실을 줄 수도 있습니다. 무엇보다 꼼꼼하고 신중한 계약서 작성이 중요하다고 볼 수 있습니다.
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통상적으로 계약은 이른바 ‘사적자치의 원칙’에 따라 당사자 사이의 자유로운 합의를 통하여 계약조건을 정할 수 있습니다.
그런데 임대차계약은 그 속성상 ‘임대인-임차인’이라는 계약당사자 간 힘의 불균형으로 인하여 일방에게 불리하게 될 가능성이 큽니다.
이와 같은 현실을 고려하여 입법자는 해당 관계에서 약자에 해당하는 임차인의 보호를 위하여 ‘상가건물임대차보호법’(이하 “상가임대차법”)을 마련해 두고 있습니다.
최근 약 10년을 되돌아볼 때 상가임대차법에 많은 임차인 보호 규정이 추가되었습니다.
대표적으로 지난 2018년 임차인의 계약갱신 요구에 의해 연장되는 계약기간을 10년 동안 보장해주도록 하는 규정이 도입됐습니다. 현시점을 기준으로 새로이 체결되는 점포 임대차계약에 있어 임차인이 최대 10년까지 계약기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.
또한, 지난 2015년에는 상가임대차법에 이른바 ‘권리금보호조항’을 신설됐습니다. 임차인이 임대인에게 권리금을 주장할 수 있는 법적 근거를 마련한 것입니다.
과거에는 임차인들끼리 주고받는 권리금이 제도권 밖에서 암암리에 이뤄졌지만 2015년부터는 상가임대차법에 근거하여 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해할 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수도 있게 되었습니다.
마지막으로 코로나바이러스 사태의 직격탄을 맞은 임차인을 보호하고자 2020년부터는 임대료나 보증금이 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우 임차인은 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있도록 하는 ‘차임증감청구권’을 행사할 수 있는 권리가 부여되었습니다.
점포 임대차계약에는 위에서 언급한 상가임대차법이 기본적으로 적용됩니다. 임대인-임차인 간의 계약 내용이 상가임대차법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 작용하는 특약 등은 무효로 된다고 보시면 되겠습니다.
여기서 유의하실 점은 임대차계약서상 일부 특약이 상가임대차법에 위배되어 무효가 된다고 하더라도 해당 특약 조항만 효력을 잃게 되는 것이지, 통상의 경우 다른 계약 조항은 여전히 유효하다고 보아야 한다는 점입니다.
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이제 본격적으로 임대차계약 체결 전에 확인하여야 할 사항을 살펴보겠습니다.
우선 계약하고자 하는 점포의 ‘건축물관리대장’을 확인하여야 합니다(관할구청에서 발급받아 확인 가능).
동물병원은 상가건물이 ‘제2종 근린생활시설’에 속해야만 개설할 수 있으므로 기존의 동물병원 자리에 들어가는 경우가 아니라 특히 새로이 건축된 상가건물에 입점하는 경우라면, 건축물관리대장에 대한 확인이 필요합니다.
경우에 따라 임대차 목적의 달성이 불가능하게 되어 임대차계약을 해제하여야 하는 상황에 부닥칠 수도 있으므로 임대차계약 체결 전에 건물용도는 필수적으로 확인하여야 합니다(동물병원을 제1종 근린생활시설에도 입점할 수 있게 하는 건축법 시행령 개정안이 지난 4월 입법예고됐지만, 7월 5일 기준으로는 제2종 근린생활시설에만 개설할 수 있습니다-편집자주).
다음으로 건물 ‘부동산 등기사항증명서’를 발급받아 확인하여야 합니다(법원 방문하여 발급 또는 대법원의 인터넷등기소에 접속하여 발급 가능).
부동산 등기사항증명서의 등기상 기재된 소유자와 실제 임대인이 동일한지 여부를 반드시 확인해야만 나중에 보증금을 돌려받을 때 문제가 없습니다.
또한 계약 체결 시에 등기부등본에 기재된 소유자와 계약 당사자(임대인)의 신분 대조를 필히 해야 하며, 등기부등본상 공동명의로 되어 있을 경우에는 공동명의자의 동의서(위임장), 인감증명서 등 관련 서류들을 확인하고 받아야 합니다.
계약 체결과 함께 보증금을 송금하는 경우, 반드시 임대인 계좌로 송금을 해야 합니다. 부동산중개인이 자신의 계좌로 보증금의 입금을 요구하는 경우도 있으나, 향후 혹시라도 발생할 수 있는 문제점을 사전에 차단하기 위해서라도 삼가야 합니다.
부동산 등기사항증명서에는 해당 부동산에 관한 각종 권리관계가 기록되어 있습니다. 예를 들어 이에 기재된 근저당권 설정이나 가압류 등이 상가건물 가격에 비해 과도하다면 나중에 임대차보증금의 회수 가능성이 낮게 되므로, 추후 안정적인 운영을 위해서는 입지가 좋더라도 가급적 계약을 피하는 것이 좋습니다.
다음으로 ‘토지이용계획 확인서’도 발급받아 확인하여 해당 건물이 속한 토지에 재개발·재건축 계획이 있는지 살펴봐야 합니다.
임차인이 최대 10년까지 계약기간을 보장받을 수 있는 계약갱신요구권 및 예정임차인을 상대로 한 권리금 회수할 권리는 해당 점포의 건물이 재개발·재건축으로 철거되는 경우에는 보장되지 않기 때문입니다.
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상기에서 설명해 드린 임대차계약 체결 전 확인이 필요한 서류에 대한 검토가 마쳐졌다면, 이제 본격적으로 임대차계약을 체결하여야 합니다.
임대차계약에 있어서 임차인의 입장에서 가장 큰 위험은 아마도 그 금액이 상당한 임대차보증금에 대한 회수 가능성에 관한 것이므로, 이에 대한 위험성을 낮추는 것이 가장 중요하다고 말해도 과언이 아닙니다.
임차인은 임대차보증금에 대한 회수 가능성을 높이기 위하여, 전세권설정 등기 제도를 활용할 수 있습니다.
전세권설정 등기는 쉽게 말해서 부동산 등기사항증명서에 임차인이 임대차 목적물에 입주한 전세 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다. 혹시라도 향후에 해당 건물이 저당권이 실행되어 경매로 넘어가게 되는 경우라도 임차인의 보증금은 임차인에게 회수될 수 있도록 미리 기록하는 것이라고 보시면 되겠습니다.
다만, 전세권설정 등기는 임대인과 임차인이 공동으로 신청하여야 하므로 결국 전세권설정 등기를 위해서는 임대인의 동의를 요합니다. 전세권설정을 꺼리는 임대인이 많으므로 임대차계약의 체결에 앞서 미리 전세권설정 등기 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
임대차계약의 체결에 있어서 당사자 간의 합의로 얼마든지 특약사항을 계약서에 삽입할 수 있는데, 임대차계약에 있어서는 이른바 ‘원상회복’ 특약이 종종 문제가 됩니다.
임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 시 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 합니다.
여기서 원상회복의 내용과 범위가 문제가 되는데, 원칙적으로 임대차가 종료된 때 임차목적물의 원상회복의 내용과 범위에 관하여 당사자 사이에 구체적, 개별적인 약정이 있는 경우에는 그 약정이 우선하고, 당사자 사이에 임대차 원상회복의무와 관련한 별다른 약정이 없는 경우, 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다.
상기와 같은 원칙을 고려하여, 임대차 계약 시 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 구체적이고도 명시적인 약정을 남겨 놓는 것이 향후 분쟁을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법이라고 말할 수 있습니다.
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이상 살펴본 임대차계약서 작성 시에 유의하여야 할 사항을 사전에 꼼꼼히 확인하여 향후에 발생할 수 있는 임대차 관련 분쟁의 가능성을 최소화하시기를 바랍니다.
임대차계약서를 체결하게 되면 일반적으로 임대인 또는 임대인 측의 부동산중개인이 마련한 계약서를 활용하게 될 것인데, 그 경우 가급적 법률전문가의 도움을 받아 임대차계약서를 불리하지 않게 체결하시길 권해드립니다.
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