A동물병원을 운영하고 있는 김원장은 현재 본인명의의 아파트에서 부모님(아파트 1채 소유 중)을 부양하고 있다. 김원장은 좀 더 넓은 집으로 이사하기 위해 본인아파트를 중개사무소에 내놓고, 새 아파트를 계약하였다.
매매계약이 원활하게 이루어져 원하는 시기에 이사할 수 있었고, 본인이 1주택자라 양도세는 비과세라 생각하고 신고를 하지 않았다.
하지만 2~3개월 후 국세청에서 ‘양도소득세 신고를 하라’는 안내문을 받은 김원장. 담당 세무사에게 자문을 구해봤지만 ”비과세가 아니라 양도소득세를 내야 한다”라는 답변을 들을 수 밖에 없었다.
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김원장은 아파트 1채만 가지고 있었다. 그런데 왜 양도소득세가 비과세 되지 않은 걸까?
현행 세법은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세를 비과세 해주고 있다. 즉 김원장의 경우 1세대가 총 2채의 아파트를 가지고 있는 상황이기 때문에 비과세혜택을 받지 못한 것이다.
위 사례처럼 부모와 자녀가 주택을 각각 1채씩 가지고 있으면서 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우를 자주 접할 수 있다.
이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.
□ 1세대 여부 판정
그렇다면 1세대의 의미가 무엇일까? 1세대 1주택에서 ‘1세대’라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.
여기서 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존·비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말한다.
즉 주민등록등본 상 같은 주택에서 거주하고 있는 세대주와 세대원이라고 생각하면 된다.
위의 1세대의 개념에 따르면 김원장 본인 1주택, 부모 1주택으로 총 2주택에 해당한다.
□ 양도소득세 과세
세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산처리 후 그에 따라 과세대상 자료를 분류한다.
위 사례처럼 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면, 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다.
□ 절세방안
▶ 세법에는 양도일 현재를 기준으로 1세대 1주택여부를 판단하도록 되어있다.
그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 부모 또는 자녀가 실제 다른 1주택으로 전입하고, 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다. 그러면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.
단, 양도 후 수 일 이내에 다시 세대를 합친다면 양도소득세 회피 목적의 세대분리라고 판단해 비과세를 인정하지 않을 수 있으니 유의해야 할 것이다. 실제로 비과세를 인정하지 않은 판례도 있다.
▶ 부양목적으로 부모와 같이 살고 있는 것이 아니라 주민등록상에 명의만 올려놓고 부모는 다른 지역에서 살고 있는 경우라면 비과세로 인정받을 수 있는 여지가 있다.
물론 쉬운 것은 아니지만, 신용카드 및 휴대폰 사용지역, 경제적 능력의 입증 등의 소명을 통해 비과세로 인정받은 사례도 있다.
