<상가를 임차하여 동물병원을 운영하던 중, 임대인이 퇴거를 요구한다면?> 변호사 최윤석
동물병원을 운영하기 위해 상가를 임차하는 경우 임대인과의 법적 문제는 중요한 고려사항입니다.
동물병원이 아무런 문제없이 정상적으로 운영되고 있더라도, 건물의 임대인이 갑자기 나타나 퇴거를 요구하게 된다면 예기치 않은 곤경에 처할 수 있기 때문입니다.
그렇다면 어떠한 경우에 임대인이 퇴거를 요구할 수 있고, 이에 대하여 임차인은 어떻게 대처할 수 있을까요? 한번 간단히 살펴보도록 하겠습니다.
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임대인이 임대차 기간 만료 전 계약을 중도에 해지할 수 있는 사유로는 ①임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우(민법 제629조), ②임차인이 파산선고를 받은 경우(민법 제637조), ③임차인이 임대차목적물을 계약 내용과 다른 용도로 사용하는 경우 등이 있습니다.
그러나 가장 빈번하게 문제가 되는 것은 ④임차인이 차임을 연체하는 경우입니다(민법 제640조, 상가건물임대차보호법 제10조의8).
임차인의 차임연체(월세연체)를 이유로 한 계약 해지에 관하여 민법은 2기, 상가건물임대차보호법은 3기의 차임액에 연체액이 달하는 때에 임대인의 해지가 가능하다고 각각 규정하고 있습니다.
상가건물임대차보호법은 보증금이 일정 금액 이하인 임대차에 대하여 적용되며, 그 금액은 서울의 경우 9억 원, 부산의 경우 6억 9천만 원, 기타 광역시의 경우 5억 4천만 원 등입니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항, 동법 시행령 제2조 제1항 참조).
법원은 여기서 차임이 연속으로 연체될 필요는 없으며, 연체 횟수가 아닌 총 연체액이 2기 또는 3기에 달하면 되는 것으로 보고 있습니다.
그러나 한 번 위와 같은 연체액에 달하였더라도 임대인이 계약 해지를 하지 않고 이의 없이 차임을 수령하여 해지 가능한 연체액 이하로 되었다면, 다시 임차인의 연체액이 2기 또는 3기의 차임액에 달하여야 해지가 가능합니다.
따라서 만약 서울에서 동물병원 운영을 위하여 보증금 2억원, 월세 200만원에 상가 건물을 임차하였다면, 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 연체액이 3기의 차임액에 해당하는 600만원에 달하는 경우에 임대인의 중도해지가 가능할 것입니다.
이 외에도 차임연체에 의한 계약 해지에 관하여는 구체적인 사안에 따라 다양한 법리가 존재하므로, 문제되는 경우 전문가와의 법적 상담을 통하여 조속하고 확실하게 해결하시길 권유드립니다.
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한편, 위와 같은 사유로 임대인이 계약 해지 및 퇴거를 요구한다면 임차인에게는 어떠한 권리가 인정될까요?
우선 임대인이 보증금을 전액 반환하기 전까지는 동시이행항변권을 행사하여 건물 인도를 거절할 수 있습니다. 임대차계약이 해지 등을 이유로 종료된 이후에도, 임대인의 보증금반환 의무와 임차인의 목적물반환 의무는 동시이행관계에 있기 때문입니다.
그러나 임대인이 이미 보증금을 반환하고 건물 인도를 요구하는 경우라면 이러한 권리를 행사할 수는 없습니다.
또한, 동물병원을 운영하는 과정에서 임차인이 건물의 수리 비용을 부담하는 등 보존에 관한 필요비를 지출하였거나, 인테리어 비용 등 상가의 객관적인 가치를 높이는 유익비를 지출하였다면 상환청구권이 발생하여(민법 제626조), 임차인은 이를 변제받을 때까지 유치권을 행사하여 역시 건물 인도를 거절할 수 있습니다(민법 제320조).
다만, 위와 같은 권리를 행사하게 되는 경우, 단순히 건물 인도를 거절하는 것을 넘어 동물병원 영업을 계속하게 된다면 임대인에게 차임 상당의 부당이득금을 반환하여야 한다는 점은 유의하셔야 할 것입니다.
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임대인과의 법적 문제가 발생하게 되면 동물병원 운영에 큰 차질이 생기는 것은 물론, 금전적으로도 막대한 손해를 부담하게 될 수 있습니다.
임대인이 갑자기 퇴거를 요구할 경우 차임연체 등 적법하게 계약을 해지할 수 있는 사유가 발생한 바 없다는 사실을 입증할 수 있다면, 상가건물임대차보호법에 의하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 권리금 회수 기회를 보호받을 수도 있습니다.
따라서 최선의 방안은 차임연체나 임대인의 동의 없는 임차권 양도 등 계약 해지의 빌미가 될 수 있는 사유를 처음부터 만들지 않는 것입니다. 혹시 모를 법적 분쟁을 대비하여 관련 증거를 평소에 잘 보관하여 두길 바랍니다.
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