주택이란 상시주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 주택을 임대하고 소득이 발생하면 원칙적으로 소득세 과세대상에 포함됩니다. 월세 및 보증금(전세금)에 대한 간주임대료가 여기에 해당됩니다.
비과세 되는 예외도 있는데요, 이번 칼럼에서는 과세와 비과세의 범위에 대해 다루고자 합니다.
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□ 주택월세소득이 비과세 되는 경우
(과세기간종료일 현재 시준시가가 12억원 이하인) 국내에 소재하는 주택1채를 소유하는 자의 주택임대소득은 임대소득이 발생하여도 소득세를 신고하지 않아도 됩니다.
□ 보증금에 대한 간주임대료가 비과세 되는 경우
3주택 이상 보유한 경우지만 아래에 해당하는 경우 간주임대료는 면제됩니다. 단, 월세소득에 대한 소득세 신고는 해야 합니다.
1) 소형주택의 보증금, 전세금
2) 비소형 주택 3채 미만 보유한 경우의 보증금 및 전세금(2026년 귀속분 부터는 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 2채 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 간주임대료 과세대상으로 개정)
3) 비소형 주택의 보증금 및 전세금 합계가 3억원 이하인 경우
여기서 간주임대료란 임대인이 받는 전세금 또는 임대보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 계산한 금액입니다. 임대보증금에 대한 정기예금 이자에 해당하는 금액을 간주임대료로 보는데요, 현재 세법은 3.5%의 이율로 간주임대료를 계산하게 하고 있습니다.
위에서 말하는 소형주택이란 주거의 용도로 쓰이는 것으로 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로 기준시가가 2억원 이하인 경우가 해당됩니다.
□ 소득세 과세여부 요약
□ 주택임대소득 분리과세 선택
주택임대소득은 종합과세 대상이지만, 총수입금액(월세+간주임대료)의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세 또는 분리과세를 선택할 수 있습니다.
분리과세를 선택하는 경우 세액산출방법은 등록임대주택인지 여부에 따라 아래와 같이 나뉩니다.
이때 등록임대주택이란 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%초과하지 않는 주택입니다.
□ 주택임대사업자 미등록 가산세
주택임대소득이 있는 사업자가 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록 신청하지 아니한 경우에는 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 해당 과세기간의 종합소득 결정세액에 더하여 납부하여야 합니다. 산출세액이 없는 경우에도 적용합니다.
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동물병원 사업소득이나 근로소득 이외에 과세대상 주택임대소득이 있다면 종합과세합산(또는 분리과세) 신고해야 될 수 있습니다.
이를 누락했다가 적발되는 경우 소득세 과소신고로 수정신고 안내를 받거나 과세예고통지를 받을 수 있습니다.
이에 본인(부부합산)주택이 있는 경우로 임대소득이 발생한다면 과세대상 여부인지 세무전문가에게 자문을 받는 것이 좋을 것입니다.
